El régimen de enajenación de bienes es aquel en el cual las Personas Físicas obtienen ingresos derivados de toda transmisión de propiedad de bienes, ya sea a través de una venta o permuta. Pero si muchos de estos termino no nos quedan claros, los trataremos de explicar más adelante.
La enajenación de bienes inmuebles es muy común en el lenguaje del jurídico. Es decir, en todos los actos reglamentarios que regulan las actividades en materia de compraventa y transmisión de bienes inmuebles. Sin embargo, no es común escucharlo en la conversación cotidiana, por lo que pocas personas saben lo que significa la ejecución hipotecaria de bienes raíces.
Para proteger su propiedad inmobiliaria, es importante comprender este término y todos sus significados. Por lo tanto, le damos una guía de lo que es y diferentes tipos de alienación inmobiliaria.
Donde se sustenta legalmente la enajenación de bienes inmuebles
Dentro del Código Civil mexicano, el término enajenación está sobreentendido, es decir, aparece a lo largo de este sin que se provea una definición exacta.
Para encontrar una definición de este término hay que recurrir al Código Fiscal de la Federación, que en su artículo 14 dicta que se entiende por enajenación de bienes “toda transmisión de propiedad, aun en la que el enajenante se reserve el dominio del bien enajenado.” Esta definición, como vemos, no se limita a operaciones de compraventa, sino que también incluye aquellas donde no se involucra un pago por esta transferencia de la propiedad, como las operaciones de donación y herencia.
El régimen de enajenación de bienes es aquel en el cual las Personas Físicas obtienen ingresos derivados de toda transmisión de propiedad de bienes, ya sea a través de una venta o permuta. Si realizaste una permuta o vendiste algún bien inmueble, o un automóvil, entre otros bienes, estás en este régimen.
tipos de enajenación de bienes inmuebles
Hay dos formas principales de clasificar la enajenación de bienes inmuebles: según el tipo de operación que la genera y según la voluntad de realizarla. Así, tenemos que se pueden clasificar en enajenación a título oneroso y enajenación a título gratuito o en enajenación voluntaria u obligatoria, respectivamente.
- A título oneroso: estas son las enajenaciones que involucran un pago por la transferencia de la propiedad. El ejemplo más evidente de este tipo de enajenación de bienes inmuebles es la compraventa, aunque también incluye otras como las subastas y remates.
- A título gratuito: aquí se comprenden todas aquellas operaciones donde la transferencia de la propiedad no genera una obligación de pago. En este se incluyen las donaciones, herencias y cesiones.
- Voluntaria: estas son las enajenaciones donde ambas partes están de acuerdo con la operación que se realiza. Abarca la mayoría de operaciones, pues para casi todas es necesario un contrato donde se establezca la voluntad expresa de las partes.
- Obligatoria: en este tipo de enajenación de bienes inmuebles, es un juez el que dictamina la ejecución de la operación. El ejemplo más claro de este caso en el sector inmobiliario se da en los embargos, que es cuando una entidad financiera se apropia de un bien inmueble dejado en garantía de, por ejemplo, un crédito hipotecario.
¿A qué tipos de enajenación de bienes inmuebles corresponde cada operación inmobiliaria?
Hay muchos tipos de operaciones inmobiliarias, pero nos centraremos en la situación más común.
- Compraventa: Es una renuncia de dominio, voluntaria y onerosa. Tanto los compradores como los vendedores deben demostrar su voluntad de actuar y realizar el pago final de la transferencia del título. Comienza a pagar el Impuesto sobre la Renta (ISR) al vendedor y el Impuesto de Adquisición de Bienes Inmuebles (ISAI) al comprador.
- Donación: Es una tarea voluntaria libre, ya que el donante expresa el deseo de donar un bien y el receptor expresa su aceptación o rechazo. Un acuerdo de donación de propiedad entre familiares inmediatos no recauda impuestos para ninguna de las partes, pero cuando se dona a un tercero, el destinatario debe pagar ISAI de acuerdo con la valoración actual de la propiedad.
- Herencia: Es una renuncia libre y voluntaria, ya que aunque ocurra después de la muerte de los herederos, en el testamento se hace constar su voluntad de enajenar los bienes. Esta ley no grava a los herederos.
- Subastas y remates: Es una renuncia de dominio onerosa y obligatoria, en primer lugar porque genera un pago en efectivo y en segundo lugar porque se realiza mediante un embargo judicial. Siendo esta la fecha de pago para pagar la indemnización a la entidad que embargó el inmueble, no es un ISR, pero la persona que adquiera el inmueble a través de alguno de estos mecanismos deberá pagar el monto del impuesto de adquisición de inmuebles.
Ahora que conoces qué significa enajenación de bienes inmuebles y sus distintas clasificaciones, estás listo para moverte dentro del mercado inmobiliario con mayor confianza, así seas comprador, vendedor o inversionista.
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