¿Qué son UMAs y en qué beneficia a las inversiones en bienes raíces? Es una pregunta muy frecuente hoy en día. Esto se debe a que la UMA (Unidad de Medida y Actualización) es un referente clave para los cálculos fiscales y notariales en bienes raíces.
En este artículo analizaremos su origen y propósito, explicaremos cómo el INEGI fija su valor cada año y veremos ejemplos prácticos de su aplicación en el impuesto predial, los trámites de escritura y los créditos hipotecarios. ¡Comencemos!
¿Qué es la UMA y Cómo Funciona?
Muchos se preguntan qué son UMAs y por qué ha cobrado tanta relevancia en el sector inmobiliario. La UMA (Unidad de Medida y Actualización) es un mecanismo oficial que traduce en pesos los montos de impuestos, derechos y sanciones, sin vincularlos al salario mínimo. Su objetivo es que cada pago legal se ajuste únicamente de acuerdo con la inflación.
Su funcionamiento es muy sencillo: cada enero el INEGI publica el porcentaje de inflación acumulada y lo aplica al valor vigente de la UMA. A partir del 1 de febrero entra en vigor el nuevo importe diario, que se multiplica por 30.4 para obtener la versión mensual y por 12 para la anual.
Gracias a este mecanismo, los costos asociados a trámites inmobiliarios, como el predial, los derechos de registro o las sanciones por construcción, crecen de forma moderada y predecible. Haciendo que estén alineados con la inflación sin depender de los aumentos del salario mínimo.
¿Cómo la UMA Influye en el Cálculo de Impuestos y Trámites?
En impuestos inmobiliarios y derechos de registro, la UMA sirve como unidad de cuenta. Esto evita ligarlos al salario mínimo y mitiga incrementos bruscos en multas o cargas fiscales. Por ejemplo, el impuesto predial y los derechos notariales solo suben al ritmo de la inflación.
Para conocer el monto en pesos, se multiplica la cantidad de UMAs indicadas por el valor diario vigente. El INEGI publica el nuevo valor cada año en enero y se aplica desde el 1 de febrero. Algunos de los impuestos y trámites que se calculan en UMA incluyen:
- Impuesto Sobre la Renta (ISR): Algunos límites y deducciones del ISR se calculan con base en la UMA.
- Impuesto Predial: En ciertos municipios, se usa la UMA para determinar este impuesto.
- Aportaciones al Seguro Social (IMSS): Algunas se basan en UMA.
- Aportaciones a INFONAVIT: También calculadas en UMA.
- Derechos de Registro Público de la Propiedad
- Derechos Catastrales y Avalúos
- Honorarios Notariales y Protocolización
- Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI)
- Límite de Pago en Efectivo
- Deducciones de ISR por Intereses Hipotecarios
- Certificados de Libertad de Gravamen y Existencia de Testamento
- Publicación de Edictos y Avisos Legales
- Sanciones por Incumplimiento Catastral
Multas y sanciones:
- Multas administrativas
- Multas fiscales
- Multas de tránsito
Otros usos de la UMA:
- Créditos hipotecarios: Muchos préstamos de INFONAVIT se indexan a la UMA, ajustando sus pagos mensuales según la inflación.
- Trámites legales y administrativos: Como la expedición de pasaportes o licencias.
- Prestaciones sociales: Algunos límites también se calculan con UMA.
- Pensiones y jubilaciones: En ciertos casos se actualizan con base en la UMA.
¿Por Qué se Creó la UMA?
Si te preguntas qué son UMAs, debes saber que esta unidad fue implementada para reemplazar el esquema Veces el Salario Mínimo (VSM). Su finalidad radicaba en evitar que cada vez que aumentara el salario mínimo también subieran de forma automática obligaciones fiscales, multas y trámites. Así, la UMA permite que estos cálculos se ajusten únicamente con base en la inflación y no en decisiones políticas sobre sueldos.
¿Pueden las UMA Proteger las Inversiones Inmobiliarias?
Comprender qué son UMAs brinda a los inversionistas una herramienta clave para anticipar los costos asociados a sus propiedades. Al estar desvinculada del salario mínimo, la UMA garantiza que impuestos y derechos se ajusten únicamente por inflación, evitando incrementos desproporcionados que puedan afectar la rentabilidad. Algunas de sus ventajas son:
- Ajuste suave de impuestos y derechos
- Previsibilidad en multas y sanciones
- Costos notariales controlados
- Protección de flujos de caja
- Créditos hipotecarios más estables
¿Por qué la UMA es Clave al Comprar o Rentar una Propiedad?
Al iniciar cualquier trámite de adquisición o arrendamiento, conocer el funcionamiento de la UMA ayuda a anticipar los costos reales. Entre sus beneficios más destacados están:
- Predial y mantenimiento: aumentan de forma moderada.
- Gastos notariales y registro: se calculan con base en UMAs, lo que da claridad desde el inicio.
- Límites de depósito y pago en efectivo: establecidos en UMAs para cumplir con la Ley Antilavado.
- Multas y sanciones: al expresarse en UMAs, su cálculo es más transparente y previsible.
Porque se buscaba evitar que un aumento en el salario mínimo provocara un incremento automático en multas, trámites e impuestos no relacionados con el ingreso. La UMA desvincula estos conceptos del sueldo mínimo y se ajusta únicamente con base en la inflación.
El INEGI publica anualmente el valor oficial de la UMA. En su sitio web (www.inegi.org.mx) encontrarás el anuncio en enero, con vigencia del 1 de febrero al 31 de enero del año siguiente.
