El proceso de escrituración es uno de los pasos más importantes al comprar una propiedad. Aunque es común, al llevarlo a cabo, muchas personas cometen errores que pueden retrasarlo e incluso, anularlo. Desde datos mal escritos, hasta documentos incompletos, hay muchos detalles que no se deben pasar por alto.
En este artículo hablaremos de cómo funciona el proceso de escrituración paso a paso. También repasamos los errores más comunes y cómo evitarlos. Además, te diremos qué instituciones están involucradas y cuánto cuesta hacer todo este proceso.
¿Qué Pasos Debes Seguir En El Proceso De Escrituración En México?
El proceso de escrituración convierte oficialmente a una persona en propietaria de un inmueble en México. Este proceso involucra varios pasos que conviene conocer antes de firmar cualquier documento. Cada etapa requiere ciertos documentos, pagos específicos y validaciones legales, los detallaremos a continuación:
Selección del notario y entrega de documentos
El comprador suele elegir al notario, quien revisa que todo esté en regla. Se entregan título de propiedad, boletas de predial, boleta de agua, comprobante de domicilio y si es casado, acta de matrimonio, identificación oficial y constancias de no adeudo. Si hay copropietarios o herederos, deben autorizar la venta.
Revisión legal y trámites previos
El notario verifica que el inmueble no tenga deudas ni irregularidades. Solicita el avalúo catastral y gestiona permisos municipales si es necesario. Este paso garantiza que el proceso de escrituración avance sin contratiempos.
Pago de impuestos y derechos
El comprador paga el ISAI, los honorarios notariales y los derechos de registro. Todo debe quedar respaldado con facturas y recibos. Los costos varían según el estado y el valor del inmueble.
Firma de la escritura pública
Cuando todo está listo, se firma la escritura ante notario. El documento detalla a las partes, el precio y las condiciones. La firma da validez legal a la compraventa.
Registro de la escritura
Finalmente, el notario inscribe la escritura en el Registro Público de la Propiedad. Este paso cierra el proceso de escrituración y otorga plena seguridad jurídica al comprador.
¿Cuánto Cuesta el Proceso de Escrituración en México?
El proceso de escrituración además de ser importante, es bastante costoso. Abarca diversos pagos, documentos y gestiones que deben contemplarse con anticipación.
En realidad, el monto final varía según el estado donde se ubique el mueble, el valor de la propiedad y si hay o no descuentos vigentes. En promedio, este trámite legal suele tener un costo total entre el 4% y el 7% del valor del inmueble. Tener claro los costos te permitirá evitar sorpresas, por ende, los mencionaremos a continuación:
- ISAI (Impuesto sobre Adquisición de Bienes Inmuebles): es el pago más alto. En CDMX, por ejemplo, va del 2 % al 4.5 %.
- Honorarios notariales: están regulados por ley y suelen ser del 1 % al 2 %. Se calculan sobre el valor de compraventa.
- Derechos de registro: este pago permite inscribir la propiedad a tu nombre. Va de $1,700 a $17,500 MXN según el estado.
- Otros gastos: incluyen avalúo catastral, certificado de libertad de gravamen, constancias municipales y gestoría.
5 Errores que Debes Evitar en el Proceso de Escrituración
Durante el proceso de escrituración es fácil pasar por alto detalles que, más adelante, pueden traer consecuencias legales o económicas. Aunque se trata de un trámite habitual, hay errores comunes que pueden afectar la validez o seguridad jurídica de la compra. Estos son:
No revisar bien los documentos del inmueble
Uno de los fallos más frecuentes es avanzar sin confirmar que el título de propiedad esté a nombre del vendedor y libre de adeudos. También es común pasar por alto que todos los copropietarios o herederos deben autorizar formalmente la venta ante notario. No hacerlo puede dejar el trámite incompleto o impugnable.
Confiar en contratos privados sin formalizar ante notario
Algunas personas firman contratos privados creyendo que con eso es suficiente para asegurar la compra. Pero si no formalizas con escritura pública, el documento no tiene validez legal frente a terceros ni garantiza la propiedad.
Pasar por alto defectos o vicios ocultos
Comprar sin revisar bien el estado físico de la vivienda puede terminar en reclamos o gastos inesperados. Lo ideal es incluir una cláusula de vicios ocultos y realizar inspecciones
No solicitar copias certificadas de la escritura
Después de firmar, muchos se quedan solo con la copia simple del documento. Esta no tiene validez oficial. Solicita al menos dos copias certificadas y guárdalas en lugares distintos para mayor seguridad.
Olvidar cancelar gravámenes como hipotecas
Aunque el crédito esté pagado, si no se inscribe la cancelación en el Registro Público, el inmueble seguirá apareciendo con ese gravamen. Pide al notario que gestione este trámite al concluir el proceso de escrituración.
¿Quiénes Participan en el Proceso de Escrituración?
En el proceso de escrituración intervienen varios actores esenciales para garantizar que la propiedad cambie legalmente y sin contratiempos. Cada uno cumple un rol definido y hace que el trámite sea completo y seguro, aquí los mencionaremos:
Notario Público
El notario es el protagonista principal. Se encarga de revisar la documentación, redactar la escritura y coordinar paso a paso el proceso. Su firma da validez legal al acto y certifica que todo esté en orden.
Registro Público de la Propiedad
Una vez firmada la escritura, ésta se inscribe en el Registro Público. Ahí se actualiza oficialmente el nombre del comprador como nuevo propietario. Este paso es clave para obtener plena certeza jurídica.
Autoridades Municipales o Estatales
Instituciones como catastro o administración tributaria intervienen al emitir avalúos catastrales y constancias de no adeudo predial o de agua. Sin estos documentos, el notario no puede avanzar en la escrituración.
SAT (Servicio de Administración Tributaria)
El SAT participa vigilando que el Impuesto sobre Adquisición (ISAI) se declare correctamente. Además, desde 2022 los notarios deben reportar las transacciones mayores al umbral legal para prevenir fraudes.
No tendrás seguridad jurídica sobre el inmueble. Legalmente, seguiría a nombre del dueño anterior. No podrás venderla ni usarla como garantía.
No hay un plazo fijo por ley, pero lo ideal es hacerlo inmediatamente. Si demoras, podrías enfrentar cambios fiscales, adeudos o disputas legales.
No. El notario no puede autorizar la escritura si existen pagos pendientes.
